Роман Василенко, доктор экономических наук, президент Международной бизнес-академии (IBA)
Собственное жильё для большинства российских семей остаётся одной из самых серьёзных финансовых целей. И вопрос здесь заключается не только в цене квадратного метра. Не менее важно, каким способом человек может эту цель реализовать, насколько доступен выбранный инструмент и какую цену в конечном счёте придётся заплатить за финансирование.
На протяжении многих лет основным ответом на этот вопрос остаётся ипотека. Но рынок не обязан ограничиваться одним механизмом. Чем разнообразнее инструменты приобретения жилья, тем больше возможностей появляется у людей с разными финансовыми обстоятельствами.
Именно в этом контексте стоит рассматривать жилищную кооперацию.
В 2014 году я начал заниматься проектом в этой сфере. С тех пор прошло десять лет. За это время десятки тысяч пайщиков получили практический опыт участия в кооперативной системе, а мне удалось увидеть её работу в разных регионах России — не в теории, а непосредственно на практике.
За десять лет отношение к модели неизбежно меняется. Первоначальные ожидания уступают место более взвешенным выводам. Уже можно говорить не только о потенциальных достоинствах кооперации, но и о её реальных ограничениях.
Сегодня я бы сформулировал главный вывод так: жилищная кооперация не должна рассматриваться ни как чудо-решение, ни как заведомо неработающая альтернатива. Это самостоятельный механизм, который способен дополнять существующий рынок, если обеспечить ему понятные правила и профессиональное управление.
Сравнение ипотеки и кооперации часто строится по принципу поиска победителя. Но такой подход, на мой взгляд, изначально не совсем верен.
Ипотека решает жилищную задачу через банковский кредит. Покупатель использует собственные средства для первоначального взноса, получает недостающую сумму у банка, а затем на протяжении многих лет погашает задолженность и выплачивает проценты.
Для человека, которому доступна такая схема, её преимущество очевидно: квартира приобретается сразу, хотя полной суммы на неё у семьи ещё нет.
Но доступность кредита зависит от целого ряда условий. Размер первоначального взноса, уровень и подтверждение дохода, возраст, кредитная история, характер занятости — всё это способно повлиять на решение банка.
Кроме того, долгосрочное кредитование имеет свою цену.
Например, если стоимость квартиры составляет 8 млн рублей, а ипотека оформляется на 20 лет под 12% годовых, совокупные выплаты могут достигнуть примерно 21 млн рублей.
Это не означает, что ипотека сама по себе является плохим инструментом. Она позволяет решить жилищную задачу значительно раньше, чем семья смогла бы накопить всю стоимость квартиры самостоятельно.
Но одновременно этот пример показывает другое: покупатель должен оценивать не только цену недвижимости, но и стоимость денег, с помощью которых эта недвижимость приобретается.
В кооперативной модели отношения строятся иначе.
Здесь участники объединяются в общую систему. Каждый формирует свой пай, а коллективные ресурсы используются для последовательного решения жилищных задач членов кооператива.
Когда один участник получает возможность приобрести жильё, система на этом не заканчивает работу. Финансовый поток продолжает двигаться дальше, позволяя решать жилищные вопросы следующих пайщиков.
Даже после получения квартиры участник продолжает выполнять предусмотренные условия. Его последующие платежи становятся частью общего механизма и используются для дальнейшего движения системы.
Это принципиальное отличие от классического банковского кредитования.
Банк предоставляет клиенту свои средства и получает вознаграждение за использование капитала в виде процентов. Кооператив основан на объединении возможностей самих участников.
Именно поэтому экономику кооператива нельзя оценивать исключительно категориями банковского кредитования. У неё другая внутренняя конструкция.
Но другая конструкция означает не отсутствие рисков, а наличие других рисков и требований.
Кооперация предполагает взаимосвязь людей.
Участник не существует внутри системы изолированно: на её работу влияют действия других пайщиков, общая финансовая динамика и качество управления.
Это создаёт интересный эффект. С одной стороны, появляется чувство общей ответственности. Люди объединяются вокруг одной понятной цели — приобретения жилья.
С другой — именно коллективная природа делает прозрачность обязательной.
Будущий пайщик должен заранее знать, как формируются его платежи, каким образом используется общий ресурс, что происходит после приобретения жилья и какие факторы способны повлиять на сроки достижения его собственной цели.
Нельзя строить долгосрочную финансовую систему исключительно на доверии. Доверие должно опираться на понятные правила, доступную информацию и контроль.
Иногда жилищную кооперацию представляют как необычный или исключительно российский эксперимент. История говорит об обратном.
В разных странах коллективные способы решения жилищного вопроса существуют десятилетиями.
В Швейцарии кооперативное жильё занимает заметное место в жилищном секторе. Особенно известен опыт Цюриха, где кооперативы получили широкое распространение.
Австрия и Швеция также имеют длительную историю коллективных жилищных форм.
Германия развивает строительные сберегательные механизмы ещё с XIX века. Их принцип заключается в том, чтобы заранее формировать финансовую основу для последующего приобретения жилья.
В Латинской Америке кооперативная идея получила ещё более широкий социальный смысл. В Уругвае и Бразилии подобные организации во многих случаях объединяют жилищное строительство с формированием устойчивых сообществ и развитием социальной инфраструктуры.
У России есть собственная традиция. В советское время жилищно-строительные кооперативы использовались в качестве одного из механизмов получения жилья.
Следовательно, сама идея объединения ресурсов ради жилищной цели не является новой. Перед современной Россией стоит другая задача — определить, как адаптировать этот принцип к рыночной экономике и современным требованиям к финансовой деятельности.
Одним из потенциально сильных элементов кооперативной модели является возможность по-другому подойти к вопросу стартовых накоплений.
Для ипотечного покупателя первоначальный взнос может стать существенным барьером. Даже при наличии стабильного дохода семья не всегда располагает необходимой суммой именно в тот момент, когда возникает потребность в собственном жилье.
Кооперативная система позволяет формировать пай постепенно. Человек не обязан изначально иметь значительный объём средств для старта в том же виде, как при стандартной ипотечной сделке.
Но здесь важно избежать неправильного толкования.
Постепенное формирование средств не означает, что финансовые обязательства исчезают. Они просто распределяются иначе во времени.
Поэтому преимущество кооперации следует видеть не в «отсутствии затрат», а в иной организации пути к приобретению жилья.
Отсутствие классической процентной ставки в кооперативном механизме часто становится одним из аргументов в пользу такой модели.
Действительно, структура расходов здесь отличается от банковской.
Но было бы неправильно сделать из этого единственный критерий выбора.
Любая финансовая система имеет свою стоимость. В кооперативе существуют организационные расходы, особенности формирования платежей и другие элементы, которые необходимо учитывать.
Поэтому потенциальному участнику следует задавать более широкий вопрос: сколько будет стоить весь путь от вступления в систему до полного выполнения обязательств?
Именно совокупные расходы, а не наличие или отсутствие отдельной строки в расчёте позволяют сделать содержательное сравнение.
Такой подход одновременно защищает человека и от необоснованного оптимизма в отношении кооперации, и от слишком поверхностной критики.
За десять лет стало очевидно, что перспективы кооперации определяются не только её внутренней экономикой.
Большое значение имеет то, в каких правовых и организационных условиях работает конкретный кооператив.
Сегодня существуют общие нормы, регулирующие деятельность потребительских кооперативов. Однако жилищная специфика требует более точного подхода.
Организации, формально относящиеся к одной категории, могут существенно отличаться по принципам работы. Для обычного гражданина разобраться в таких различиях бывает непросто.
Это создаёт двойной риск.
С одной стороны, может пострадать пайщик. С другой — недобросовестная практика отдельных организаций способна ударить по репутации всего сектора, включая тех, кто работает добросовестно.
Поэтому задача регулирования заключается не только в усилении контроля. Гораздо важнее создать систему, в которой участнику рынка заранее понятны требования к деятельности, ответственность руководства и способы защиты его интересов.
У коллективной модели есть ещё одна особенность: её работа зависит от движения средств и последовательности решения жилищных вопросов.
Если приток новых участников замедляется, это способно отразиться на темпах системы. Для тех, кто рассчитывает получить жильё позднее других, сроки могут увеличиваться.
Это не следует автоматически трактовать как недостаток кооперации. Скорее, это одна из особенностей её экономической механики.
Но именно поэтому организация обязана объяснять будущему пайщику не только благоприятный сценарий. Необходимо показывать и факторы, от которых зависит скорость прохождения системы.
Человек должен принимать решение, понимая возможные ограничения заранее, а не сталкиваться с ними постфактум.
По мере увеличения числа участников требования к управлению неизбежно растут.
Банки находятся в жёсткой системе надзора, поэтому их деятельность сопровождается многочисленными обязательными процедурами.
Кооперативы могут функционировать в другой регуляторной среде, но это не должно становиться оправданием для слабого контроля.
Крупной организации необходимы собственные механизмы защиты: внутренний аудит, регулярная отчётность, независимый контроль и понятная коммуникация с пайщиками.
Для зрелой системы это не лишние расходы и не бюрократия ради бюрократии. Это инфраструктура доверия.
Если рассматривать кооперацию как долгосрочный элемент жилищного рынка, её развитие должно идти сразу по нескольким направлениям.
Участники должны понимать, какие именно правила распространяются на жилищные потребительские кооперативы.
Не менее важно определить ответственность руководителей и закрепить понятные механизмы защиты пайщиков.
Чем меньше неопределённости, тем проще гражданину оценить конкретную организацию ещё до вступления.
Пайщик должен получать регулярную информацию о состоянии кооператива.
Речь идёт не только об итоговой отчётности. Участнику важно понимать, как функционирует система и каким образом движутся коллективные средства.
Открытость в этом случае должна стать нормой повседневной работы.
Можно рассматривать различные варианты повышения безопасности накоплений участников.
Среди возможных инструментов — страхование паевых средств, гарантийные фонды и другие формы защиты.
Конкретная конструкция требует отдельного обсуждения, но сам принцип очевиден: чем выше финансовые риски для человека, тем большее значение приобретают механизмы их ограничения.
Государственное регулирование не должно быть единственным источником требований к отрасли.
Профессиональное сообщество способно самостоятельно формировать стандарты, внедрять механизмы саморегулирования и устанавливать более высокую планку прозрачности.
Для зрелой отрасли выгоднее самой устанавливать правила качества, чем постоянно догонять новые требования регулятора.
Развитие кооперации вовсе не означает необходимость отказаться от банковского кредитования.
Для одной семьи ипотека будет оптимальным решением. У неё может быть необходимый первоначальный взнос, подтверждённый доход и готовность взять на себя долгосрочный кредит.
Для другой семьи те же условия окажутся недостижимыми или просто неудобными.
Именно поэтому разумнее говорить не о замене одной модели другой, а о расширении доступного выбора.
Ипотека и кооперация могут выполнять разные функции. Наличие нескольких механизмов позволяет учитывать более широкий спектр финансовых обстоятельств граждан.
В конечном счёте выиграть от этого может не отдельная модель, а сам потребитель, получающий больше вариантов для решения жилищного вопроса.
За прошедшее десятилетие я окончательно убедился в том, что для социально ориентированного бизнеса хорошей идеи недостаточно.
Можно создать привлекательную концепцию, объединить большое количество людей и предложить решение действительно важной проблемы. Но долгосрочно система будет существовать только в том случае, если её участники понимают правила и видят, что эти правила соблюдаются.
Для жилищной кооперации это особенно важно. Здесь речь идёт о деньгах людей и об одной из самых значимых целей в их жизни — приобретении собственного жилья.
Поэтому я вижу перспективу у кооперативного направления в России, но его будущее напрямую связано с повышением качества отрасли.
Нужны более понятные правила, открытая финансовая информация, эффективный контроль, профессиональное управление и дополнительные механизмы защиты участников.
Предпринимателям, которые работают на пересечении бизнеса и социальных задач, этот принцип стоит учитывать особенно внимательно. Репутация не создаётся красивыми обещаниями. Она появляется там, где организация способна честно говорить не только о преимуществах, но и об ограничениях собственной модели.
После десяти лет практики мой вывод именно такой: жилищная кооперация может быть устойчивой частью российского рынка, если экономическая идея будет подкреплена ответственным управлением, прозрачностью и понятными правилами.
Тогда кооператив перестанет восприниматься как экзотический способ приобретения жилья и сможет занять своё место среди реальных инструментов решения жилищной проблемы.